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中国住宅市场结构与房价的关系*

邓宏乾 陈 峰

【内容提要】 本文通过时间序列数据分析住宅产品价格体系之间的因果关系,利用截面数据建立多元计量模型量化住宅市场产品结构对房价的影响力度。实证研究表明我国住宅结构失衡是导致住宅市场价格上升的主要因素,当前的房价上涨实质为结构性泡沫。稳定或保持适度的住宅价格上涨,应采取增加经济适用房、普通住宅的供给;建立完善的住房保障体系;实施有区别的税收、信贷政策,完善住宅市场监管体系等措施。

一、引言


  我国房地产业对经济的带动作用越来越明显,2003年对GDP的贡献率已达到6%,其投资比重已占固定资产投资规模之首,但伴随而来的是房地产价格的一路上扬。由于房地产价格关系到国计民生问题,直接影响宏观经济的发展和社会的稳定,从2003年王小广在一份房地产调研报告中指出“我国房地产市场已出现泡沫现象”以来,各界人士就房价是否正常、房地产市场是否过热、房地产泡沫是否存在等问题进行了热烈的讨论,讨论的核心问题就是住房价格及其增幅程度。在探讨住房价格的影响因素中,丰雷等(2002)通过实证分析认为土地投机是中国房地产泡沫形成的直接原因;①袁志刚等(2003)通过建立简单的均衡模型说明预期如何形成房价理性泡沫的机制;②王维安等(2005)研究大厂商从发达地区转向不发达地区的投资行为带来房地产区域风险扩散问题;③胡健颖等(2006)通过实证研究证明我国投机泡沫的存在,但并不严重。④对房地产市场结构的直接研究文献并不多,刘福垣(2003)根据我国现实状况,探讨我国房地产结构失衡的根本原因;⑤杜嘉庆、刘小莉(2005)从税费与房地产市场结构之间的关系加以研究;⑥周江(2005)主要从房地产相关数据对比,说明房地产市场供给结构存在问题,并给出相应政策建议;⑦吴老二等(2006)研究了投资来源结构对房价的影响。⑧

  这一系列的研究很少直接涉及我国的市场住宅供给结构与房价之间的因果关系,以及住宅结构失衡对房价影响的力度,而现有相关房地产市场结构对房价影响的文献大多停留在数据的简单说明,即使吴老二等(2006)研究了资金来源结构对房价的影响力,但文中未考虑投资的滞后影响,研究结果可信度不是很强,也无法解释我国现阶段居民对住宅需求的巨大潜力与市场上连续多年高空置率之间的矛盾。本文将首先研究我国住宅市场的现状,从定性的角度说明我国住宅市场的供给结构与需求结构之间的严重失衡;然后从计量的角度研究住宅市场中各类物业指数之间的相互因果关系,分析不同住宅产品之间相互影响关系;同时从不同产品的销售与房价的关系,将各类住宅有效供给对价格的影响量化;最后在分析的基础上给出相应的政策建议。


二、我国住宅结构基本面分析

  

  我国住宅市场上的需求主要包括自住消费需求、投资需求和投机需求。自住消费需求是居民安家乐业的条件,是市场真实的有效需求,这种需求一般对价格缺乏弹性,它是房地产市场繁荣的基础性力量,有利于房市的繁荣,但也推动着房价的上涨。在影响自住消费需求因素中主要有居民住房改善因素、城市化因素和旧城改造因素。在2001~2005年间,我国城镇居民可支配收入年平均增长9.6%,居民消费结构的逐步升级,加之银行推出的个人购房按揭贷款业务进一步放大了居民的支付能力,也相应提高了改善住房的需求。⑨另一个原因是城市化的因素,我国工业化的过程实质就是农村人口城市化的问题。目前,我国城市化水平已超过42%,但与世界的平均水平还有一定的差距,根据我国《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》确定的目标,2010年城市化率达到47%,这必然要提供与之相应的居住产品。旧城改造而带来的自住消费需求是又一不可忽略的因素,在未来一定时期我国面临巨大的城市改造任务,旧城改造和城市拆迁必将导致居民增大对住宅的被动刚性需求。这一部分需求主要对应普通住宅,尤其小户型普通住宅或经济适用住房;因此,居民自住住房需求潜力巨大。投资需求是指居民为获得房地产增加值和租金收入而产生对房地产的需求,是市场条件下市场主体根据市场信号合法的最大化自身利益的行为;投机需求是市场主体购买住宅其目的是获取中间差价,是一种虚假的需求。这两种需求在一定条件下可以相互转化;这一部分需求主要对应于高档住宅和别墅类,其需求人群相对集中于我国先富裕起来的居民,需求总量较小。

  但我国住宅市场的产品供给与需求结构并不吻合,且差距甚远。从“经济人”角度分析,经济适用住房的供给,对房地产商来说,由于利润被规定在3%以内,他们更愿意开发价高利大的中高档商品房;对政府来讲,土地批租收入是政府重要的财政来源,经济适用房的土地性质决定了政府不可能从中获利;因而其供给既不符合房地产商的利益,也不符合当地政府利益,供给十分有限。现实的市场供给结构也真实反映这一现状:经济适用房投资占住宅总投资的比重从1999年的16.56%下降到2005年的4.78%(见表一),2004年、2005年经济适用住房投资连续出现负增长,分别比上年减少了2.58%、16.8%(见图一)。

  另一方面,即使是上市销售的商品房供给中也存在供给结构不合理现象,据2005年对24个大中城市的调查显示(钟宏等,2006),套面积在120平方米以下的商品住宅比重还不到50%,中小户型普通商品房和经济适用房供应比重低,很少有住房供给面向中低收入阶层。⑩供给与需求结构的严重偏离,使得市场表现出住宅供给饱和的虚假现象;根据相关统计数据,我国从2000年到2004年,全国商品房空置面积分别为0.9735、1.08、1.2、1.28、1.23亿平方米,2005年底,全国商品房空置面积达1.43亿平方米,增幅比上年同期增加15.7个百分点,其中,空置商品住宅6316万平方米,增长8%。以上数据表明,普通住房、经济适用房在房地产市场中供给不足,而高档住宅和别墅住宅严重过剩。

  供给总量不足的情况下,旺盛的需求将会拉动房价的上升;另一方面,即使在总量充足的条件下,当住房产品的供给结构严重背离市场的需求结构,结构失衡也将会带动房价的上升。我国当前整个住房市场虽然总量充足,但适合中低收入者的住宅产品严重不足;这一现状表现为房价的泡沫,包含投机性泡沫,但更多地体现为结构性泡沫。房地产市场结构的失衡是导致房价不断上涨的一个主要因素。下文将从实证角度,定量研究住宅产品价格之间的影响关系及我国住宅结构对房价的影响力度。


三、实证研究


  (一)住宅产品价格之间的影响关系

  住宅市场结构主要通过产品供给结构与市场上对各类产品需求结构来影响房价,其中住宅产品一般可分为经济适用房、普通商品房和豪华住宅商品等几类。各类产品的供需之间相互影响,最终体现在产品的价格之间,因此我们首先研究产品价格之间的因果影响关系。

  1、数据

  本文根据中国经济信息网的“中国经济统计数据库”选取1998年第一季度到2006年第二季度的住宅价格指数(见表二),包括商品住宅销售价格指数(RHP)、经济适用房销售价格指数(JRHP)、普通住宅销售价格指数(SRHP)和豪华住宅销售价格指数(HRHP),各时间序列的样本容量都是34个。为反映时间序列的实际波动,假定1998年各季度间价格指数反映了各季度间的实际价格变动,以1998年为基期,获得各指标的定基指数。

  2、平稳性检验

  模型的建立必须考虑时间序列数据的平稳性,以及非平稳序列之间的协整关系。我们首先考察RHP、JRHP、SRHP和HRHP序列数据,对其以及它们的差分序列进行平稳性检验,并且分别记它们对应差分序列对应的经济变量为DRHP、DJRHP、DSRHP和DHRHP。采用含有截距和趋势项的方程形式,通过ADF(Augment Dickey-Fuller)检验,得出检验结果如表三: 

  3、协整性检验

  由于四个序列单整,我们根据Johansen-Juselius检验(包括Trace统计量和Maximum Eigenvalue统计量),检验序列之间的协整关系。由于协整检验对滞后阶数,协整方程形式比较敏感,本文主要根据LR(似然比,Likelihood Ratio)检验确定滞后阶数。

  4、Granger因果检验{12}

  Granger因果检验通常有两种方法,一种是传统的VAR模型,一种是误差修正模型(ECM)。Engel 和Granger指出如果变量之间存在协整关系, 则在它们构成的ECM当中,因果关系可以通过两个渠道产生{13}: 一是通过回归元滞后项变化的短期影响;二是通过误差修正项(ECM)的长期影响。如果不考虑第二种渠道, 则传统的Granger 因果检验会因为未包括ECM项而产生偏误。由于序列之间存在协整,为此,本文采用如下误差修正模型来探讨房价与地价之间的Granger因果关系: 

  

  

  在(1)式中,如果Bi(i=1, … ,b)在总体上显著异于0,则Yt是Xt的短期Granger原因;如果■显著不为零,则Yt是Xt的长期Granger原因;反之,如果Bi(i=1, … , b)在总体上显著等于0,则Yt不是Xt的短期Granger原因;如果■显著为零,则Yt不是Xt的长期Granger 原因。同理,可检验Xt是否是Yt的长期或短期原因。

  根据以上模型给出Granger 因果检验的形式,我们利用Eviews5.0软件提供的检验功能对上述ECM模型进行因果检验,详细结果如表五所示:

  根据表五,除不存在JRHP→RHP方向的长期、短期的Granger因果关系外,其他序列之间均存在短期、长期的双向Granger因果关系。

  (二)不同住宅产品销售结构与房价的关系

  1、模型的建立

  由于住宅价格受供给和需求两个方面的力量影响,我们以住宅的销售反映市场住宅的有效供给,并区分不同住宅产品,以居民实际收入反映市场住宅的需求(本文以人均GDP表示),考察不同的产品结构对住宅平均价格的影响程度。因此我们选取住宅平均价格(HP)、经济适用住宅销售额(Y1)、高档住宅与别墅销售额(Y2)和人均GDP四个指标,以2004年我国29个省、直辖市、自治区(不包含上海、西藏){14}的横截面数据(见表6)建立简单的多元计量模型,模型中解释变量系数的正负号决定该变量对被解释变量的影响方向,数值的相对大小表明其相对的影响强度。

  2、模型的估计

  利用Eiews5.0对模型(2)估计,回归结果如下:

  其中,模型中第一排括号中数据为系数估计标准差,第二排括号中数据为对系数进行估计的t统计值。由t统计量的估计知,系数在6.5%的水平上具有显著性。由于DW统计量的检验结果比较粗糙,我们根据Q统计量和LM统计量检验序列相关;同时,模型采用的是横截面数据,很容易导致出现异方差现象,因此还需要进行异方差检验,检验的结果如表七、表八。

  根据表七、表八,模型的残差不存在各阶序列相关,也不存在异方差,满足计量经济学的基本要求。我们可以根据模型解释我国住宅市场结构对房价影响。

  (三)主要结论

  根据以上实证研究,我们可以得出以下主要结论:

  1、平均住宅价格指数在短期和长期上是经济适用房价格指数变动的单向Granger因;即经济适用住房的价格指数并不能影响住宅价格指数变化,反过来住宅市场整体价格上涨的趋势带动着经济适用房价格的上升;整体房价上涨一定程度上表现为结构性泡沫现象。这一实证研究结果从一定程度上说明我国住宅市场上存在着严重的结构不合理现象,这种不合理现象导致了市场上经济适用房价格的上升,使得这类住宅的有效需求进一步下降,形成恶性循环。解决住宅市场上的有效需求,必须着眼于住宅供给结构的调整。

  2、平均住宅价格指数与普通住宅价格指数、别墅类价格指数之间在短期上,长期上存在Granger因果关系。这种长期之间的Granger因果关系表明在我国住宅发展的整体趋势上,高档住宅与别墅在住宅市场一直主导住宅市场价格的变化,其价格的一路攀升,带来了住宅平均价格的上涨;人们根据历史房价预期价格上涨将不断得以强化,使投机高档住宅成为可能;投机的出现又不断推动这类住宅价格的上涨,循环反复;同时有效需求的下降必然伴随着住宅市场空置面积的不断增长。短期之间的Granger因果关系说明,普通住宅与别墅住宅价格指数的增幅波动带动着整体住宅市场价格波动幅度的变化,其上升的变化又反作用于普通住宅、别墅住宅,带动其增幅的上升。我国目前的住宅市场现状正反映了这一循环反复的价格波动变化的现象,政府“稳定房价”的目标首先应是通过各种经济手段、行政手段和法律手段控制普通住宅与别墅类住宅价格增幅的增长,包括通过税收政策来打击炒房。

  3、不同住宅产品销售结构对住宅价格的影响方向相反,力度不同。根据(3)式的回归估计,虽然,我国国民经济的发展对住宅价格变化的解释力度最大,但在住宅的供给结构中,不同住宅产品对房价有着不同的影响,推动价格的上升。经济适用住宅的销售对住宅价格起着反向作用,其影响力度达到0.148,而近几年我国经济适用住宅、中小户型普通住宅的投资、新开工面积等指标却呈现逐年下降的境况,根据我们的模型预测,经济适用住宅和中小户型普通住宅供给量的降低必将推动住宅价格的不断上涨,房价泡沫表现为住宅结构性泡沫;高档住宅、别墅住宅销售对住宅价格起到了推动的作用,其影响力度为0.09;比较两系数,明显经济适用住宅和中小户型普通住宅产品对价格的反向影响力度大于其他住宅产品的影响,一定程度上说明房价上涨更多表现为一种结构性泡沫现象。


四、政策建议

  

  根据以上实证分析,我国住宅市场的结构性问题推动了房价的上升,加剧了房地产市场过热,甚至出现了局部区域地产泡沫。解决当前房价过高,稳定住房价格,实现“居者有其屋”的目的,我们提出以下政策与建议:

  (一)抑制住房价格过快上涨,关键是调整住宅供给结构

  调整住宅供给结构就是要增加有效供给,即增加经济适用房、小户型的普通住宅的供给,严格限制高档住宅、别墅类的供给,通过住宅市场的基本均衡来稳定价格。经济适用住宅的供给,由政府指导,组建公共住宅社团,根据区域的中低收入人群的结构,适度增加经济适用住宅的供给。重点加大普通住宅的供给,目前市场需求主要集中于100平方米以下的住房,但目前我国商品住宅50%以上的供给面积超过120平方米,结构严重失衡。为解决这一突出问题,政府应从规划、土地、税收和金融等方面给予政策优惠,引导开发商增加中小户型普通住宅的供给。

  (二)完善住房保障体系

  强化政府在解决中低收入家庭住房问题中的主导地位,通过政府的调控来弥补市场这只“看不见的手”的缺陷。主要包括:一是根据城市家庭收入结构情况,在住宅供给增量中,安排一定比例的保障住房(经济适用房和廉租房)的建设;二是严格界定住房保障范围和对象,通过建立家庭收入申报、审查、登记及征询制度,科学地确定住房保障对象;三是建立完善的住房保障调控机制。首先,逐步实现从间接补贴向直接补贴、补“砖头”向补“人头”过渡,提高保障住房的效率和增强其公平性;其次,逐步建立住房保障基金,可以考虑由地方财政年度预算拨款、政府土地出让收入的20%组成,以切实保证保障住房有稳定的资金来源;再次,完善保障住房的进入与退出机制,当享受保障住房的家庭收入水平提高时,通过动态调节机制让其退出保障范围。通过建立完善的住房保障体系,解决一个城市两种城市现象(城市中低收入家庭被边缘化)的问题,实现城市经济社会可持续发展,增进社会的和谐。

  (三)实行有区别的的税收、信贷政策

  在调整住宅供给结构时,通过实施有区别的税收、信贷政策,引导和调节住房需求。对中低收入者,购买自住住房时实行低首付、优惠贷款利率,月偿还住房抵押贷款额可从个人应纳所得税的税基中扣除,免征个人所得税,或实行财政贴息等政策,以增强中低收入家庭购买自住住房的需求的能力,引导居民建立合理的住房消费理念。

  (四)完善住宅市场监管体系

  一是完善房地产市场预警监测系统,统一房地产价格指数,提高房地产价格指数的时效性和权威性,为引导社会预期和政府房地产市场宏观调控决策提供重要的基础;二是完善房地产市场的统计与信息披露制度,建立健全房地产价格指数、城镇基准地价及地价指数、经济适用住房价格、廉租住房租金标准、房地产交易、各类住房供给与需求等信息系统和信息发布制度,增强房地产市场信息透明度,充分发挥房地产市场信息系统在市场监测、监管和宏观调控中的作用。

  *本文得到国家自然科学基金项目“我国房地产泡沫监测与市场调控机制研究”(项目批准号:70440001)和国务院经济普查办公室课题“房地产投资规模、结构及效益研究”(项目批准号:JP63)的资助。

【注释】

①丰雷、朱勇、谢经荣:“中国地产泡沫的实证研究”,《管理世界》2002年第10期,第57—64页。 ②袁志刚等:“房地产市场理性泡沫分析”,《经济研究》2003年第3期,第34—43页。 ③王维安、贺聪:“基于价格领导模型的房地产区域风险扩散研究”,《数量经济与技术经济研究》2005年第6期,第116—124页。 ④胡健颖等:“中国房地产价格有几成泡沫”,《统计研究》2006年第1期,第39—42页。 ⑤刘福垣:“我国房地产结构失衡的根源及对策”,《计划与市场探索》2003年第6期,第1—4页。 ⑥杜嘉庆、刘小莉:“‘正税、明租、清费’对房地产结构的辩证影响”,《城市开发》2005年第4期,第19—21页。 ⑦周江:“住房供给结构对房价影响及调控对策”,《城市开发》2005年第4期,第28—30页。 ⑧吴老二、祝平衡:“房地产价格与房地产投资来源结构”,《当代经济科学》2006年第1期,第75—80页。 ⑨钟宏等:“如何看待一些地区房价的较快上涨”,《中国统计》2006年第7期,第62页。 ⑩ 同上。 {11}根据环比指数推算的定基指数(1998年=100)。 {12}R. F. Engel and C. W. J. Granger, “Co-integration and error correction: Representation Estimation, and Testing”, Econometrica, 1987(35), pp.251-252. {13}Yongmiao Hong, “Granger Causality in Risk and Detection of Risk Transmission Between Financial Markets”, working paper, 2002. {14}因上海无经济适用房数据,西藏发展起步较晚,故未选取这两个地区。

责任编辑: 吴 铭